不動産投資は資産形成として使えるか?

不動産投資は資産形成として使えるか?

こんにちは、我が家のお好み焼きは最強だと思っている井上FP事務所の井上です。

[voice icon=”https://www.fpinoue.com/wp-content/uploads/2015/05/nigaoemaker.png” name=”井上FP” type=”l”]関西人のほとんどがこう思ってるんでしょうね・・・笑[/voice]

先日、FPの勉強会にて不動産投資のセミナーに参加してきたので、そこで学んだことや僕が不動産投資に対して感じていることを書いていきたいと思います。

不動産投資のメリット、デメリット

サラリーマンはレバレッジがかけられる

まず、不動産投資を始めようと思った時にサラリーマンは圧倒的に有利です。
それはお金を借りられるからです。

自営業の人間であれば、不動産投資をしたくても融資を受けられない、受けにくいという環境にあるため、不動産投資に参加しにくいです。

その点、サラリーマンは会社の信用があり借りやすいため、不動産投資は比較的参加しやすいということが挙げられます。

その利点を活かしてサラリーマンの方は資産形成として不動産投資をすることは悪くないと思っています。

特に都市部の中心地のワンルームマンションであれば、価格下落リスクや空室リスクは高くありませんし、地震や災害リスクについては保険を利用することでリスクを軽減することもできます。

リスクはあるものの借入を利用して不動産投資を行えば、毎月の収入を増やすことが可能となり、キャッシュを多くすることができます。
そのキャッシュを利用して、さらに株式投資などを利用するという考え方ができます。

株式と不動産の違い

ただし、不動産投資と株式投資の大きな違いは成長性です。

企業は利益を上げ続けることで、企業価値を高めることができます。
しかし、不動産の価格はあくまでも需給関係で成り立つため、不動産自体の成長性は望めません。

よって、株式投資はキャピタルゲイン(売買益)を軸としているのに対し、不動産投資はインカムゲイン(家賃収入)という違いがあります。

また流動性でいうと、完全に株式の方が上です。
不動産は売りたいと思っても、最低2ヶ月くらいは時間が必要みたいですから、流動性、換金性は低いです。

そういった観点から不動産投資は投資というより一つの事業と考えるべきでしょう。
付き合う管理会社なども真剣に選ばないと後々のトラブルにもつながりますし、そういったことを考えると不動産投資は敷居が高いでしょうね。

このような不動産と株式の違いについては完全に好みだと思います。
株式でも高配当株を好む人もいますし、年金代わりにしたいと思うなら不動産投資がいいかもしれません。

あとマイホームを持ってるんだったら、不動産投資をすると総資産のうちのほとんどを不動産が占めることになり、地震大国の日本ではリスクの高いアセットアロケーションになるので、そこも考えておく必要がありますね。

勢いの止まらない不動産投資

ここ数年、都市部の地価は上がり続けており、東京、大阪、名古屋の三大都市圏は住宅地、商業地とも3年連続で上昇しています。

また、マイナス金利が導入されたことにより国債利回りの低下からREITへの資金流入も鮮明です。

正直過熱感は否めませんし、一部ではババ抜きとも言われています。
そこに関しては、参加者自身がどう感じるかなので多くは言いませんが、個人的には今は買い時ではないと思っています。

僕個人の考え方としては、不動産投資をする以上、最終的に売却することまでを考えて資産価格の下落リスクまでも視野に入れて投資すべきだと思ってます。

そう考えると株式のようにドルコスト平均法が使えませんから、不動産の買い時というのは非常に大切です。
建築材も安くなく、人件費の高騰している今に買う理由はないのかなと思います。

最後は否定的な感じになってしまいましたが、決して不動産投資自体を否定的に捉えているわけではなく、むしろ立地のいいワンルームマンション投資というのは資産形成手段としてアリだと思いました。

「元役者」という異例の経歴をもつファイナンシャルプランナー。
現在は役者時代に培った経験を生かし、講師業を中心に活動。200人以上の確定拠出年金の運用相談の実績がある。

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