なぜ住宅ローンの頭金は3割も必要と言うのだろうか?

なぜ住宅ローンの頭金は3割も必要と言うのだろうか?

住宅ローンを借りる際に用意する頭金ですが、どのくらい用意すればいいのでしょうか?

多ければ多いほど借金が少なくなるので、頭金は多ければ多いだけ良いとも言われています。

この住宅ローンの頭金として一般的に物件価格の2割、3割用意しましょうとよく言われますが、なぜこのように言われるのでしょうか?

今回は、住宅ローンの頭金について考えていきたいと思います。

諸費用として物件価格の1割ほどが必要

物件を購入する際には、不動産会社や住宅ローンを組むのであれば銀行などに対して手数料などを支払う必要があります。

住宅ローンのためのローン保証料、不動産会社の仲介手数料、税金では不動産取得税など様々な諸費用が必要になってきます。

これらの費用は、ローンの金額や不動産会社によって異なりますが、物件価格の5〜7%くらいが必要となります。
つまり、物件価格の1割程度が諸費用として必要になるとざっくり覚えておいてください。

住宅ローンは有担保融資である

住宅ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りる融資です。

住宅ローンを借り入れする際に、抵当権登記をするのは返済してくれないと家は銀行がもらいますよ、ということを明記しておくためです。

このように住宅ローンは「有担保融資」となります。

有担保融資は、担保価値以上の借り入れをすることは基本的にできません。
頭金がない場合には諸費用と物件価格を借りないといけないため、物件価格以上の借り入れになります。

しかし、近年では銀行はお金を貸したくて仕方ないので、貸しても返してくれそうだと思った人には担保価値以上の融資をしてくれるケースもあります。

上記のケースは、上場企業に勤めている従業員などの返済見込みがある方がほとんどですので全員ではありません。
反対に、融資の審査が通らないことも十分にありますので注意をしておいて下さい。

したがって、物件価格の1割は用意しておく方がよいと言えます。
しかし、それだけでは2割3割には届きません。

もっと用意しないといけない理由はなんでしょうか?

2割は不動産会社の儲けである

物件を購入する場合に表記されている物件価格には不動産会社の儲けが含まれています。

これは不動産に限らず、すべてそうですよね。
電気屋さんに行って、値段をまけてもらえるのも電気屋さんの儲けを減らしているわけです。

不動産に話を戻すと、不動産に含まれる不動産会社の儲けは約2割と言われています。

つまり、3000万円の家を購入した時点で家の資産価値は2400万円しか無いということになります。

この場合、なぜ困るのでしょうか?

売却時や借り換えに影響する

上記の場合、資産価値2400万円に対して3000万円の住宅ローンがあるわけですよね。

何かしらの都合で売却が必要になれば資産価値以上の住宅ローンをしているため、家を売却しても住宅ローンを完済できない可能性があります。

また、住宅ローンを借り換えしたい場合にも、オーバーローンでは望む住宅ローンに借り換えをしたくても審査が通らない可能性があります。

私のところに相談しに来られた方でも、オバーローンで審査が通らず望む住宅ローンを借りられない方がおられました。

まとめ

このように、諸費用と不動産会社の儲けがあるから2割3割の頭金が必要と言われるのですね。

しかし、転勤の可能性が無い。
借り換えもしない、一生涯絶対にこの家に住むんだ!!という人には、不動産会社の儲けの2割も用意する必要はないかもしれません。

諸費用の1割についても、しっかりとライフプランを立てて諸費用込みのオーバーローンであっても十分に返済できるという目処が立つのであれば、借り入れしても良いのかもしれません。

大切なことは、一般的な情報がどうとかではなく、自分にとって何がベストな選択なのかを知ることです。

みんなが変動金利を借りているから変動金利を借りるなんて、みんながシーマに乗るからシーマに乗るようなものです。

みんなと同じことをすることが正しいと思っていない限り、自分にとってベストな選択をしてくださいね。

「元役者」という異例の経歴をもつファイナンシャルプランナー。
現在は役者時代に培った経験を生かし、講師業を中心に活動。200人以上の確定拠出年金の運用相談の実績がある。

詳しいプロフィールは こちら

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