【住宅ローン】固定金利を徹底解説

【住宅ローン】固定金利を徹底解説

こんにちは、井上FP事務所の井上です。

住宅購入する際には多くの方が住宅ローンを利用すると思います。
住宅ローンを大きく分けると、固定金利と変動金利に分けることができます。

どちらもメリットデメリットがあり、どちらにすればいいのかよくご質問をいただきますので、今回は固定金利について特徴などを解説していきます。

固定金利とは?

固定金利とは、その名の通り「金利が固定されたローン」のことを言います。
しかし、固定金利と商品についていても実際は固定金利ではないものを含まれているので注意が必要です。

○○年固定金利は、実質変動金利

固定金利は、分類すると「全期間固定金利」と「○○年固定金利」があります。

「全期間固定金利」とは、借りている期間はずっと固定金利です。
「○○年固定金利」とは、○○年の間のみ固定金利で、期間が終わるともう一度金利の種類を選びます。
しかし、その時点では住宅購入時とは金利水準が異なりますので、実質は変動金利のようなものですよね。

ですので、今回の固定金利とは全期間固定金利のことを言っているとご理解ください。

[voice icon=”https://www.fpinoue.com/wp-content/uploads/2015/05/nigaoemaker.png” name=”井上FP” type=”l”]代表的な全期間固定金利は、フラット35などがありますね。[/voice]

固定金利のメリット、デメリット

メリット

固定金利のメリットは、何と言っても金利が変わらないことです。
金利が固定されるということは当然返済額も固定されますので、ライフプランの見通しが立てやすいというメリットもあります。

インフレ時(世の中の金利が上がっていくとき)には自分だけずっと低い金利で固定できるので、インフレ時には有効な選択となります。

デメリット

デメリットとしては、変動金利と比べて金利が高いということです。
また、デフレ時(世の中の金利が下がっていくとき)には自分だけ高い金利で固定されてしまいます。

金利はどれくらい?

記事作成時点(2016年1月)の、フラット35の金利を確認してみましょう。

  融資率 取扱金融機関の提供する
金利の範囲
取扱金融機関の提供する
金利で最も多い金利
返済期間:21年以上35年以下 9割以下 1.540%~2.090% 1.540%
9割超 1.670%~2.220% 1.670%
返済期間:20年以下 9割以下 1.270%~1.890% 1.270%
9割超 1.400%~2.120% 1.400%

借入期間や借入金額によって、金利は異なりますが、おおよそ1.5%前後となります。
変動金利の低い金利が0.5%台でありますので、変動金利と比較すると1%ほどの金利差となっています。

[aside type=”normal”]固定金利は、毎月ごとに金利が変化します。[/aside]

異常な金利水準

なんだ、高いな。と思われましたか?
決してそんなことはないんです。
この金利水準は歴史に残るであろう低さです。

では、それを説明するために住宅ローンの固定金利の決まり方を少し説明させていただきます。

固定金利は長期金利で決まる

住宅ローンの固定金利は、長期金利と連動しています。
つまり長期金利が上がれば固定金利も上がります。

この長期金利とは日本の国債の利回りのことだと思ってください。
国債とは日本の借金です。
国が「これだけの期間を利息○%で貸してください」というお願いに対して、あなたが「貸してあげますよ」となれば借用書として国債がもらえます。

そして、国債の利回りは需要と供給で決まります。

需要が多い(人気がある)と金利は下がる

人気があれば、放っておいても誰かが買いますよね。
金利が下がっても誰かが買う状態です。

お店でも人気がある商品があれば、多少値上がりしたところで売れますよね。
買い手にとって条件が悪くても人気があれば売れるのが需要と供給の関係です。

つまり、金利が下がるのは買い手には不利だけど人気があるから売れるということですね。

需要が低い(人気がない)と金利は上がる

反対に人気がなければ、金利を上げないと誰も買いません。

お店でも、売れ残り商品は値下げしたりしないと誰も買ってくれませんよね。
それと一緒です。
つまり、人気がないと金利は上がります。

今は大人気

では、今はどうなのでしょうか?
以下のグラフは、長期金利の10年間の推移です。

長期金利の推移

引用元 長期金利推移グラフ | 日本相互証券株式会社

これを見ると右肩下がりですね。
つまり、需要があって金利が下がっています。

日銀が買い占めているから

では、こんなにも誰が買ってるの?というと、みなさんもご存知の「日本銀行」ですよね。
日銀は量的金融緩和政策と言って、国債を買い占めている政策をしています。

じゃあ、需要がなくなるのはいつでしょうか?
多分、日銀が国債を買うのやめた!と言った時でしょうね。

金利だけで見れば、今は借りどき

いつまでも量的金融緩和政策を続けられるわけではありませんので、いつか終わりが来ます。
いつ終わりがくるのか、将来どれくらいの金利になるのかは神のみぞ知ることですが、一つ言えることは今は歴史的に金利が低いということです。

記事作成時点(2016/01)では、長期金利は0.26%です。
ヨーロッパのようにマイナス金利になったとしても、余地は限られています。

そういう意味では、固定金利は今が借りどきと言えますね。

まとめ

ざっくりと固定金利について理解できましたか?
金利水準が低い時に固定金利で固定するというのは、後々インフレになれば非常に有利になりますので、よく考えて選択してくださいね。

「元役者」という異例の経歴をもつファイナンシャルプランナー。
現在は役者時代に培った経験を生かし、講師業を中心に活動。200人以上の確定拠出年金の運用相談の実績がある。

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